Rechtbank Overijssel, 11-08-2026 (12031435 \ CV EXPL 25-3757)

RECHTBANK OVERIJSSEL Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Enschede Zaaknummer: 12031435 \ CV EXPL 25-3757 Vonnis van 11 augustus 2026 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] B.V. , gevestigd te [vestigingsplaats] , eisende partij, hierna te noemen: [eiseres] , gemachtigde: LAVG Gerechtsdeurwaarders, tegen 1 [gedaagde 1] , wonende te [woonplaats 1] , 2. [gedaagde 2] , wonende te [woonplaats 2] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: [gedaagden] , procederend in persoon. De zaak in het kort [gedaagden] hebben [eiseres] als makelaar ingeschakeld voor de verkoop van hun woning. [eiseres] stelt dat [gedaagden] de overeenkomst hebben opgezegd, aangezien zij de woning via een andere makelaar te koop hebben aangeboden. [eiseres] vordert betaling van de intrekkingskosten en de kosten van Funda. [gedaagden] voeren verweer. Zij voeren aan dat de overeenkomst in onderling overleg is beëindigd, dat zij erop mochten vertrouwen dat dit zonder financiële consequenties was en dat door de andere makelaar alleen het naastgelegen perceel is verkocht en niet de woning. Daarnaast voeren zij aan dat de gevorderde intrekkingskosten niet in verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden en dat de kosten van Funda onderdeel uitmaken van de reguliere verkoopinspanningen. De kantonrechter wijst de vorderingen toe. Aangenomen wordt dat [gedaagden] de woning weldegelijk te koop hebben aangeboden via een andere makelaar. [eiseres] mocht daaruit afleiden dat de overeenkomst is opgezegd door [gedaagden] De gevorderde intrekkingskosten zijn op de overeenkomst gegrond en zijn naar het oordeel van de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. [eiseres] heeft voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst medegedeeld dat de kosten van Funda apart in rekening worden gebracht, zodat deze ook moeten worden betaald. 1 De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties, - de conclusie van antwoord, - de akte overlegging producties van [eiseres] , - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, - de mondelinge behandeling van 16 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2 Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1 [eiseres] is een makelaars- en rentmeesterskantoor. 2.2 Op 20 juni 2019 hebben partijen een overeenkomst gesloten voor de bemiddeling bij de verkoop van de woning van [gedaagden] aan de [adres] . Op de overeenkomst zijn de Regeling van Rentmeesters 2015 en de algemene voorwaarden van VastgoedPRO van toepassing verklaard. 2.3 In artikel 5 lid 2 van de overeenkomst staat dat als opdrachtgever de overeenkomst opzegt, hij aan opdrachtnemer een vergoeding verschuldigd is van 2,5 promille exclusief btw van de laatst gehanteerde vraagprijs van het object. 2.4 In artikel 14 lid 5 van de Regeling van Rentmeesters 2015 staat dat – tenzij schriftelijk anders is overeengekomen – opdrachtgever de factuur van de Rentmeester NVR binnen veertien dagen na factuurdatum moet betalen en dat als betaling binnen de termijn uitblijft, opdrachtgever in verzuim is en hij tegenover de Rentmeester NVR de wettelijke (handels)rente verschuldigd is. 2.5 De woning is voor € 895.000,00 te koop gezet. Er zijn foto’s en een brochure van de woning gemaakt, de woning is op Funda en op sociale media gezet en er is een aantal bezichtigingen geweest. 2.6 Op 10 februari 2020 heeft [eiseres] een factuur van € 193,60 voor “Kosten Funda Compleet” naar [gedaagde 2] gestuurd. Daarop staat vermeld: “Betaling s.v.p. binnen 14 dagen (…)” . 2.7 In 2020 heeft [gedaagde 2] een ongeluk gehad, waarbij hij een dwarslaesie heeft opgelopen. 2.8 Op 24 maart 2021 heeft [gedaagde 2] per e-mail het volgende naar [eiseres] gestuurd: “(…) Daarnaast zijn we bezig met een aanvraag voor een bouwvergunning voor het aangrenzende perceel. Volgens mij hadden we afgesproken het voorlopig even uit de verkoop te halen tot er bekend is wat er met het andere perceel mag gebeuren” . 2.9 Op 9 juli 2021 heeft [eiseres] per e-mail naar [gedaagde 2] gestuurd: “Jullie woning staat op dit moment op onze site onder de stille verkopen, daar reageren mensen op. Zullen we de woning daar vanaf halen zodat we online kunnen als jij alles duidelijk hebt?” Daarop heeft [gedaagde 2] gereageerd: “Ja haal daar maar af , want ik ga nu toch niet verkopen pas als de nieuwe situatie bekend is gaan we het verkoop plaatje weer bekijken” Vervolgens heeft [eiseres] gestuurd: “Helemaal goed, gaan we dat doen! We horen graag van jullie uit wanneer het zo ver is, dan gaan we op dat moment praten over het plan van aanpak.” 2.10 Op 15 februari 2024 heeft [eiseres] de voor de verkoop van de woning gemaakte foto’s op verzoek naar [gedaagde 2] gemaild en hem succes gewenst met de aanvraag voor een mantelzorgwoning. 2.11 Op 19 februari 2024 hebben [gedaagden] de woning en het aangrenzende perceel via een andere makelaar ([bedrijf]) te koop aangeboden. 2.12 Op 23 februari 2024 heeft [eiseres] een e-mail naar [gedaagde 2] gestuurd dat zij tot haar verrassing heeft gezien dat de woning door een andere makelaar wordt aangeboden met de foto’s die [gedaagde 2] de week ervoor zijn toegezonden. [eiseres] heeft medegedeeld dat zij deze handelwijze ziet als een opzegging van de bemiddelingsovereenkomst en heeft een factuur van € 2.707,38 aan intrekkingskosten inclusief btw meegestuurd. Daarop staat vermeld: “Betaling s.v.p. binnen 14 dagen (…)” . Daarnaast heeft zij [gedaagde 2] herinnerd aan de factuur van € 193,60 uit 2020. 2.13 Op 17 oktober 2025 is namens [eiseres] een brief naar [gedaagden] gestuurd, waarin hij is gesommeerd om het totale bedrag van € 2.900,98 binnen vijftien dagen na bezorging van de brief te betalen. 3 Het geschil 3.1 [eiseres] vordert dat de kantonrechter [gedaagden] bij vonnis – uitvoerbaar bij voorraad – hoofdelijk veroordeelt tot betaling van € 3.344,96 (bestaande uit € 2.900,98 aan hoofdsom, € 403,98 aan wettelijke rente tot 25 november 2025 en € 40,00 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.900,98 vanaf 25 november 2025 en te vermeerderen met de proceskosten. 3.2 [gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure. 3.3 Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling Kosten Funda Compleet 4.1 [eiseres] vorderen betaling van de factuur van € 193,60 voor de kosten van Funda Compleet. [gedaagden] voeren aan dat deze kosten onderdeel uitmaakten van de reguliere verkoopinspanningen en dat als deze kosten al afzonderlijk verschuldigd zouden zijn, ze destijds gespecificeerd en gefactureerd hadden moeten worden. 4.2 De kantonrechter oordeelt dat [gedaagden] de factuur moeten betalen. In een e-mail van 10 mei 2019 – voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst – heeft [eiseres] namelijk al aan [gedaagde 2] medegedeeld dat de kosten voor plaatsing van de woning op Funda apart van de courtage in rekening zullen worden gebracht. De factuur voor deze kosten heeft zij op 10 februari 2020 al naar hem gestuurd. Het gevorderde bedrag zal dan ook worden toegewezen. Intrekkingskosten 4.3 Partijen hebben in de overeenkomst afgesproken dat als [gedaagden] de overeenkomst opzeggen, zij een vergoeding van 2,5 promille exclusief btw van de laatst gehanteerde vraagprijs van de woning aan [eiseres] moeten betalen. Partijen zijn het erover eens dat de laatst gehanteerde vraagprijs € 895.000,00 was, zodat de vergoeding € 2.707,38 inclusief btw bedraagt (€ 895.000,00 x 0,0025 x 1,21). 4.4 [eiseres] stelt dat [gedaagden] hun woning in 2024 via een andere makelaar te koop hebben aangeboden en dat dit moet worden gezien als een opzegging van de overeenkomst, zodat [gedaagden] de intrekkingskosten verschuldigd zijn. [gedaagden] voeren aan dat de overeenkomst in 2021 al in onderling overleg is beëindigd en dat zij erop mochten vertrouwen dat dit zonder financiële consequenties was. Volgens hen is door de andere makelaar bovendien alleen het naastgelegen perceel verkocht en niet de woning. [gedaagden] wonen daar nog steeds. 4.5 Uit de overgelegde e-mails tussen partijen blijkt dat [gedaagden] in 2021 bezig waren met het verkrijgen van een bouwvergunning op het aangrenzende perceel, dat zij de woning daarom in juli 2021 uit de verkoop hebben gehaald totdat de nieuwe situatie bekend was en dat zij [eiseres] op de hoogte zouden houden, waarna een nieuw plan van aanpak zou worden gemaakt. Van beëindiging van de overeenkomst was op dat moment dus nog geen sprake. Op 19 februari 2024 hebben [gedaagden] de woning inclusief het aangrenzende perceel echter via een andere makelaar te koop aangeboden. 4.6 Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat de woning per ongeluk te koop is aangeboden en dat het alleen de bedoeling was om het aangrenzende perceel te verkopen. [gedaagde 2] heeft dit verweer pas op de mondelinge behandeling aangevoerd en niet onderbouwd. De kantonrechter acht het verweer ook niet aannemelijk. De woning inclusief het aangrenzende perceel is namelijk voor een vraagprijs van € 1.500.000,00 aangeboden. Dit is de vraagprijs voor de woning en het aangrenzende perceel samen. Een vraagprijs wordt door een makelaar niet zelf bepaald, maar in overleg met de verkopers, zodat het niet aannemelijk is dat de makelaar de woning per ongeluk heeft meegenomen in de verkoop. Daarnaast is uit een screenshot die [eiseres] op de mondelinge behandeling heeft laten zien, gebleken dat de woning inclusief het aangrenzende perceel langere tijd – namelijk 14 maanden – te koop heeft gestaan. Ook deze omstandigheid strookt niet met de stelling van [gedaagden] dat de makelaar de woning per ongeluk in de verkoop heeft gezet. 4.7 Aangenomen wordt daarom dat [gedaagden] de woning weldegelijk te koop hebben aangeboden via een andere makelaar. [eiseres] mocht daaruit afleiden dat de overeenkomst tussen partijen niet meer “on hold” stond, maar daarmee is opgezegd door [gedaagden] moeten daarom de overeengekomen intrekkingsvergoeding aan [eiseres] betalen. 4.8 [gedaagden] hebben aangevoerd dat intrekkingskosten niet in verhouding staan tot de verrichte werkzaamheden. Dit is echter de vergoeding die zij zelf zijn overeengekomen. Daarnaast hebben [eiseres] onderbouwd welke werkzaamheden zij hebben verricht en zijn de gevorderde intrekkingskosten naar het oordeel van de kantonrechter naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Het gevorderde bedrag van € 2.707,38 zal daarom worden toegewezen. Wettelijke rente 4.9 De gevorderde wettelijke rente is op artikel 6:119 BW gegrond en niet weersproken en zal daarom worden toegewezen. 4.10 [eiseres] vordert betaling een bedrag van € 403,98 aan wettelijke rente tot en met 25 november 2025. Dit bedrag is berekend vanaf de vijftiende dag na de door haar gestuurde facturen. Op de facturen staat namelijk een betalingstermijn van veertien dagen vermeld en uit artikel 14 lid 5 van de Regeling van Rentmeesters 2015 volgt dat dit een fatale termijn is. Dit rentebeding is naar het oordeel van de kantonrechter niet onredelijk bezwarend. Het gevorderde bedrag is juist berekend en zal dan ook worden toegewezen. Buitengerechtelijke incassokosten 4.11 [eiseres] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden] consumenten zijn (een natuurlijk persoon die niet heeft gehandeld in de uitoefening van een beroep of bedrijf). Daarom moet de kantonrechter controleren of is voldaan aan de dan geldende extra eisen voor de verschuldigdheid van buitengerechtelijke incassokosten. [eiseres] heeft een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Daarom zal het gevorderde bedrag van € 40,00 worden toegewezen. Proceskosten 4.12 [gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 120,78 - griffierecht € 529,00 - salaris gemachtigde € 506,00 (2 punten × € 253,00) - nakosten € 126,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) totaal € 1.282,28 5 De beslissing De kantonrechter 5.1 veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 3.344,96 (bestaande uit € 2.900,98 aan hoofdsom, € 403,98 aan wettelijke rente tot 25 november 2025 en € 40,00 aan buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.900,98, met ingang van 25 november 2025, tot de dag van volledige betaling, 5.2 veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.282,28, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2026. ! De wettelijke rente was in 2020 tot en met 2022 2%, vanaf 1 januari 2023 4%, vanaf 1 juli 2023 6%, vanaf 1 januari 2024 7% en vanaf 1 januari 2025 tot 1 januari 2026 6%.