# Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 25-08-2026 (200.364.753/01) - Type: Case Law - Source: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Identifier: ECLI:NL:GHARL:2026:5463 - Date: 2026-08-25 - Original: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI%3ANL%3AGHARL%3A2026%3A5463 - Canonical: https://overview.legal/posts/353688 ## Summary Tussenarrest. Mondelinge overeenkomst aangaande een woning. Over de vraag of het schriftelijkheidsvereiste uit artikel 7:2 BW geldt, m.n. of koper voor de verkoper kenbaar handelde in de uitoefening van beroep of bedrijf, volgt een bewijsopdracht. ## Full text GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht zaaknummer gerechtshof 200.364.753/01 zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 249726 arrest van 25 augustus 2026 in de zaak van [appellant] die woont in [woonplaats] hierna te noemen: [appellant] advocaat: mr. A.K. Doornbosch en [geïntimeerde] die woont in [woonplaats] hierna te noemen: [geïntimeerde] niet verschenen 1 Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1 [appellant] heeft hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof (hierna: het hof) tegen het vonnis dat de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, (hierna: de rechtbank) op 10 december 2025 tussen partijen heeft uitgesproken. 1.2 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit: • de dagvaarding in hoger beroep • het tegen [geïntimeerde] verleende verstek • de memorie van grieven. 2 De kern van de zaak en de uitkomst daarvan 2.1 In deze zaak ligt de vraag voor of [geïntimeerde] gehouden is zijn woning in eigendom aan [appellant] te leveren en als dat niet het geval is of [geïntimeerde] onrechtmatig heeft gehandeld en gehouden is schade aan [appellant] te vergoeden. 2.2 Het hof heeft meer informatie alvorens te kunnen beslissen. Daartoe wordt aan [appellant] een bewijsopdracht gegeven. Het hof licht dat hierna toe. 3. De feiten Het hof gaat uit van de volgende feiten. 3.1 [geïntimeerde] is eigenaar van de woning in [woonplaats] aan de [adres] (hierna: de woning). Hij heeft de woning in 2025 via een makelaar te koop aangeboden. 3.2 [appellant] is werkzaam voor Centavos Investment B.V., welke vennootschap zich onder meer richt op de aan- en verkoop van onroerende zaken. [appellant] heeft meerdere panden op zijn eigen naam. 3.3 Op 21 juli 2025 heeft [appellant] na een gemaakte afspraak [geïntimeerde] thuis bezocht en zij zijn het aldaar eens geworden over de verkoop voor een kooprijs van € 245.000. In een e-mailbericht van 23 juli 2025 heeft de makelaar van [geïntimeerde] [appellant] gefeliciteerd met de aankoop van de woning onder vermelding dat is overeengekomen een koopsom van € 245.000 kosten koper, zonder voorbehouden, met een datum van overdracht van 15 september 2025. In dat bericht is [appellant] gevraagd om zijn persoonsgegevens en een kopie identiteitsbewijs, onder mededeling dat als alle gegevens zijn ontvangen een concept koopovereenkomst zal worden opgesteld. 3.4 De makelaar heeft geen conceptovereenkomst aan [appellant] gezonden. 3.5 Op 24 september 2025 heeft de makelaar van [geïntimeerde] aan [appellant] desgevraagd laten weten dat er geen bindende koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat de afspraak uitsluitend mondeling is gemaakt. 3.6 In een e-mailbericht van dezelfde dag aan de makelaar heeft [appellant] tegen dat standpunt geprotesteerd en nakoming van de koopovereenkomst geëist. In dat e-mailbericht staat in dat verband onder meer: “Van een schriftelijkheidsvereiste, de getekende koopovereenkomst, is enkel sprake als er gekocht wordt door een particulier. Dat is hier niet het geval en dat was u bekend. Immers heb ik u meegedeeld dat in de koopovereenkomst de meesterclausule vermeld diende te worden. Het doen van de aankoop van het pand voor ‘een nader te noemen meester’ maakt dat het zich niet om een particuliere aankoop handelt. Artikel 7:2 BW is daarom niet van toepassing.” 3.7 In een e-mailbericht van 2 oktober 2025 heeft de makelaar betwist dat op enig moment door [appellant] kenbaar is gemaakt dat hij de woning niet in privé heeft gekocht. Hij heeft uitsluitend zijn persoonlijke gegevens aangeleverd, zodat hij een particuliere koper is en dat daarmee de schriftelijkheidseis van artikel 7:2 BW van toepassing is. Volgens de makelaar is er daarom geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen en bestaat er geen verplichting tot levering of nakoming. 4 Het geschil, de beslissing van de rechtbank en de vordering in hoger beroep 4.1 [appellant] heeft primair gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld tot medewerking aan het opmaken en passeren van een akte van levering met een betrekking tot een koopovereenkomst voor de woning te [woonplaats] aan de [adres] , bij gebreke waarvan het vonnis in de plaats treedt van de leveringsakte dan wel de medewerking van [geïntimeerde] . Subsidiair heeft [appellant] gevorderd te bepalen dat [geïntimeerde] onrechtmatig handelt en hem te veroordelen tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat. 4.2 [geïntimeerde] is in de procedure bij de rechtbank niet verschenen. 4.3 De rechtbank heeft de vordering, zowel op de primaire als de subsidiaire grondslag, afgewezen. 4.4 De bedoeling van het hoger beroep van [appellant] is dat zijn bij de rechtbank ingestelde vordering alsnog wordt toegewezen. 5 De toelichting op de beslissing van het hof Schriftelijkheidsvereiste 5.1 [appellant] legt aan zijn vordering op [geïntimeerde] ten grondslag dat op 21 juli 2025 een koopovereenkomst tot stand is gekomen die nog steeds van kracht is. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij [geïntimeerde] kenbaar heeft gemaakt op te treden als een handelaar in onroerend goed in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Daarom kon ook [geïntimeerde] zich beroepen op artikel 7:2 BW dat voorschrijft dat een koopovereenkomst op schrift moet zijn gesteld. [appellant] is het daar niet mee eens. Hij voert aan dat een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat [geïntimeerde] zich niet kan beroepen op het schriftelijkheidsvereiste omdat hij wist dat [appellant] handelde in de uitoefening van zijn bedrijf, aldus [appellant] . 5.2 De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. Dit volgt uit artikel 7:2 lid 1 BW. Uit het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 volgt dat ook een particuliere verkoper, zoals [geïntimeerde] , zich op de bescherming van artikel 7:2 lid 1 BW – en dus op de eis van schriftelijkheid – kan beroepen. Als niet aan de eis van schriftelijkheid is voldaan, is de overeenkomst nietig (artikel 3:39 BW). Onbetwist is dat [geïntimeerde] moet worden aangemerkt als een particuliere verkoper en dat het hier gaat om de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak. 5.3 De vraag die beantwoord moet worden is of [appellant] ten tijde van het sluiten van de mondelinge overeenkomst had te gelden als een consument-koper of als een koper die handelt in de uitoefening van een beroep of een bedrijf. Volgens de jurisprudentie en de wetsgeschiedenis moet voor de uitleg van het criterium ‘een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’ worden aangesloten bij de uitleg van het begrip ‘consument’ in de artikelen 7:5 lid 1, 6:236 en 6:237 BW en de daarbij behorende rechtspraak van het Hof van Justitie van de EG. De Hoge Raad heeft in een arrest van 28 september 2018 overwogen dat het begrip ‘consument’ een objectief begrip is, dat niet van belang is over welke concrete kennis of informatie de betrokken persoon beschikt en dat evenmin van belang is of de betrokkene een onderneming drijft, maar dat in plaats daarvan, aan de hand van alle omstandigheden van het geval, moet worden vastgesteld met welk doel de overeenkomst is aangegaan, wat met name moet worden afgeleid uit de aard van het goed of de dienst waarop de betrokken overeenkomst betrekking heeft. 5.4 Met het ontbreken van een concept-koopakte waaruit kan worden afgeleid wie de koper zou zijn, komt het aan op (uitleg van) partijen over en weer hebben verklaard, al dan niet vastgelegd in de correspondentie met de makelaar. 5.5 [appellant] heeft over de totstandkoming van de koopovereenkomst aangevoerd dat hij via een kennis ( [naam] ) bij [geïntimeerde] is geïntroduceerd in een zakelijke context, dat hij [geïntimeerde] en diens stiefzoon in de woning heeft bezocht en geen vragen heeft gesteld waaruit opgemaakt kon worden dat hij als particulier handelde en dat hij duidelijk heeft gemaakt dat hij uitsluitend kwam vanwege zakelijke overwegingen. Ter onderbouwing daarvan beroept [appellant] zich op schriftelijke verklaringen. 5.6 In de mail van 23 juli 2025 wordt [appellant] door de makelaar van [geïntimeerde] gefeliciteerd met de aankoop van de woning en wordt hij gevraagd zijn personalia en een kopie van zijn identiteitsbewijs te verstrekken, onder mededeling dat na ontvangst van die gegevens de makelaar een conceptovereenkomst zal opstellen en alle partijen zal doen toekomen. Dat daarmee een andere koper dan [appellant] zelf is bedoeld, vindt in dat bericht geen aanknopingspunt. Dat geldt ook voor het voor [appellant] gebruikte mailadres. [appellant] is verder niet concreet wanneer hij welke andere informatie aan de makelaar heeft verstrekt. Met name is onduidelijk gebleven dat én wanneer hij – kennelijk alleen aan de makelaar – heeft meegedeeld dat in de koopovereenkomst moest worden opgenomen dat de woning voor ‘een nader te noemen meester’ werd gekocht, zoals hij aanvoert. Dit is van belang omdat het gaat om de hoedanigheid op het moment van het sluiten van de overeenkomst én de gestelde kenbaarheid al werd weersproken in het mailbericht van de makelaar van 2 oktober 2025. 5.7 [appellant] heeft niet duidelijk gemaakt wat begrepen moet worden onder de introductie door [naam] in een zakelijke context. Dat [appellant] werkt voor een vennootschap die in onroerend goed handelt, wil niet zeggen dat als hij zelf als koper optreedt, hij ook beroepsmatig handelt. Dat volgt evenmin uit het voornemen het pand te kopen en na opknappen door te verkopen. In de overgelegde verklaringen wordt verder niet ingegaan op de hiervoor in rov. 5.6 besproken omstandigheden. 5.8 Uit het voorgaande volgt dat [appellant] in hoger beroep over zijn hoedanigheid ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op zichzelf voldoende heeft gesteld. Wat hij echter heeft gesteld, is gemotiveerd in de mailwisseling met de makelaar weersproken. De door [appellant] aangevoerde argumenten en overgelegde stukken leveren, gezien bedoelde betwisting, niet al het bewijs van de juistheid van zijn stelling. Het hof zal [appellant] – overeenkomstig zijn aanbod in hoger beroep – daarom toelaten tot bewijs via getuigen van zijn stelling dat hij op 21 juli 2025 kenbaar handelde in de uitoefening van zijn bedrijf. De conclusie 5.9 Het hof zal de zaak naar de rol verwijzen voor het opgeven van verhinderdata. Vervolgens kunnen getuigenverhoren plaatsvinden. 5.10 Het hof houdt in afwachting van de bewijslevering alle verdere beslissingen aan tot de einduitspraak. 6 De beslissing Het hof: 6.1 laat [appellant] toe te bewijzen feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat [appellant] op 21 juli 2025 bij het sluiten van de koopovereenkomst met [geïntimeerde] voor [geïntimeerde] kenbaar handelende in de uitoefening van een beroep of bedrijf; 6.2 als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. W.F. Boele de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan het Wilhelminaplein 1 in Leeuwarden. [appellant] moet daar zelf bij aanwezig zijn; 6.3 [appellant] moet op dinsdag 22 september 2026 laten weten hoeveel getuigen hij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van zichzelf en zijn advocaat. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is; 6.4 [appellant] moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de griffier van het hof opgeven; 6.5 een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en – als het verstek is gezuiverd alsdan de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen; 6.6 het hof houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en M.M.A. Wind, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 augustus 2026. Dit vonnis is niet gepubliceerd. ECLI:NL:HR:2011:BU7412. Vgl. gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 18 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8892, en gerechtshof Amsterdam 24 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2744. MvA Parl. Gesch. II, 1995-1996, 23095, nr. 5, p. 12. ECLI:NL:HR:2018:1800. Vgl. HvJEU 3 september 2015, C-110/14, ECLI:EU:C:2015:538, punt 21-23 (Costea). --- Generated by overview.legal · https://overview.legal/posts/353688 · 2026-09-03