Rechtbank Limburg, 02-09-2026 (12132038 \ CV EXPL 26-1173)

RECHTBANK LIMBURG Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: 12132038 \ CV EXPL 26-1173 Vonnis van 2 september 2026 in de zaak van [eiser] , te [plaats 1] (België), eisende partij, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. B.M.M. Hepkema, tegen [gedaagde] , te [plaats 2] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. B.A.L.H. Robijns. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met producties 1 tot en met 7 - de akte inhoudende korte mededeling en overlegging productie 8 - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 3 - de akte inbreng productie 4 van [gedaagde] - de door [gedaagde] ten behoeve van de mondelinge behandeling in het geding gebrachte producties 4 en 5 - de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald - de spreekaantekeningen van mr. Hepkema - de spreekaantekeningen van [gedaagde] - de mondelinge behandeling van 10 juli 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [eiser] heeft de onroerende zaak gelegen aan [adres] - in verhuurde toestand - gekocht van de heer [verkoper] (hierna: [verkoper] ), die de onroerende zaak op 1 april 2025 aan hem heeft geleverd. Op dezelfde datum heeft [eiser] de onroerende zaak vervolgens geschonken aan zijn drie kinderen onder verkrijging van het vruchtgebruik hierop. 2.2. [huurder 1] (hierna: [huurder 1] ), de broer van [gedaagde] , huurt een woonruimte in voornoemd pand. [eiser] heeft van [verkoper] een huurovereenkomst ontvangen, gedateerd van 30 juli 2019, waarop [huurder 1] samen met een zekere [huurder 2] als huurders staan vermeld en de heer [verhuurder] , een rechtsvoorganger van [verkoper] , als verhuurder. Tussen [huurder 1] en [eiser] is een geschil ontstaan, hetgeen geleid heeft tot een gerechtelijke procedure bij deze rechtbank onder zaaknummer 11862258 CV EXPL 25-3471. Tijdens deze procedure is gebleken dat er nog een huurovereenkomst bestaat, van latere datum (1 augustus 2019) waarop enkel [huurder 1] als huurder staat vermeld en [verhuurder] als verhuurder. In beide huurovereenkomsten zijn de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE’, vastgesteld op 30 juli 2003 en gedeponeerd op 31 juli 2003 bij de griffie van de rechtbank te Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 7412003, van toepassing verklaard (hierna: de Algemene Bepalingen) en is getekend voor de ontvangst hiervan. 2.3. In artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen is het volgende bepaald: “Huurder is - zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder - niet bevoegd het gehuurde geheel of gedeeltelijk in huur, onderhuur of gebruik aan derden af te staan, daaronder begrepen het verhuren van kamers en het verlenen van pension of het doen van afstand van huur. Een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of opvolgende gevallen.” 2.4. Verder is tijdens die procedure een uittreksel uit de Basisregistratie Persoonsgegevens van de gemeente Heerlen in het geding gebracht, waaruit blijkt dat naast [huurder 1] ook zijn broer [gedaagde] staat ingeschreven op het adres van het gehuurde. 2.5. [eiser] stelt dat [gedaagde] , nu hij geen partij is bij enige huurovereenkomst, zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. 2.6. Bij brief van 17 december 2025 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] gesommeerd het gehuurde uiterlijk 18 januari 2026 te verlaten. [gedaagde] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven, waarna onderhavige procedure aanhangig is gemaakt. 2.7. Bij vonnis van 8 april 2026 heeft de kantonrechter van deze rechtbank in voormelde zaak tussen [huurder 1] (in het vonnis [gedaagde] genoemd) en [eiser] geoordeeld: “(…) Huurovereenkomst II is van toepassing 4.3. Kennelijk heeft [eiser] van de verkoper van het pand alleen huurovereenkomst I ontvangen en ging hij ervan uit dat dat de vigerende huurovereenkomst was. In de onderhavige procedure werd [eiser] geconfronteerd met huurovereenkomst II, die van latere datum is. Uit huurovereenkomst II, die door [gedaagde] en de toenmalige verhuurder is getekend, volgt genoegzaam dat die huurovereenkomst I vervangt. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:226 BW zijn de bepalingen uit deze huurovereenkomst nu ook van toepassing op de huurrelatie tussen [eiser] en [gedaagde] . (…) Is er sprake van verboden onderverhuur? 4.22. Bij conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte vermeerdering van eis, heeft [eiser] aangevoerd dat hij erachter is gekomen dat in het gehuurde een tweede persoon staat ingeschreven, die niet op het huurcontract staat vermeld, en waarvan de vorige eigenaar ook geen melding heeft gemaakt bij de verkoop van het pand. Volgens [eiser] is er sprake van overtreding van artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen (verboden onderverhuur). [eiser] verbindt hieraan twee vorderingen: 1) de vordering tot voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst als [gedaagde] geen einde maakt aan deze illegale situatie en 2) de vordering tot betaling van de contractuele boete (dan wel winstafdracht) op grond van het bepaalde in artikel 1.4 van de Algemene Bepalingen. 4.23. Door [gedaagde] is op de mondelinge behandeling aangevoerd dat er geen sprake is van onderverhuur. Volgens [gedaagde] is het zijn broer die bij hem woont en die betaalt de helft van de huur en de vaste lasten aan hem. Volgens [gedaagde] wist de vorige eigenaar, [verkoper] , hiervan af en vond die het goed. 4.24. De kantonrechter stelt vast dat de door [gedaagde] geschetste feitelijke situatie (zijn broer woont bij hem in de woning en betaalt huur aan hem) kwalificeert als een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 7:201 BW. [gedaagde] verstrekt immers aan zijn broer het gebruik van een gedeelte van het gehuurde en ontvangt daarvoor een tegenprestatie. Omdat [gedaagde] het gehuurde huurt van [eiser] , is er sprake van onderverhuur. 4.25. Vast staat dat onderverhuur in artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen zonder toestemming van de verhuurder niet is toegestaan. Vast staat ook dat [eiser] geen toestemming heeft gegeven. [gedaagde] heeft aangevoerd dat de vorige verhuurder – [verkoper] – “het goed vond”. [eiser] heeft aangevoerd dat hij niet gebonden is aan een door zijn rechtsvoorganger gegeven toestemming. [eiser] heeft zich beroepen op het arrest van Gerechtshof Amsterdam van 18 december 2018 (WR 2019/62). [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij wel rechten kan ontlenen aan het feit dat [verkoper] niet is opgetreden tegen het verblijf van zijn broer in de woning. 4.26. De kantonrechter stelt voorop dat het arrest waar [eiser] zich op beroept, is achterhaald door het arrest van hetzelfde hof van 20 februari 2024 , waarin het hof onder rechtsoverweging 3.12 expliciet is teruggekomen op zijn oordeel dat een eerder gegeven toestemming tot onderhuur de rechtsopvolger niet bindt. 4.27. Als de rechtsvoorganger van [eiser] dus toestemming heeft gegeven voor de onderverhuur door [gedaagde] aan zijn broer, dan is [eiser] daaraan gebonden. Het is aan [gedaagde] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat die toestemming is verleend. 4.28. Niet gesteld of gebleken is dat de toestemming schriftelijk is gevraagd en verleend, zoals in artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen is voorgeschreven. De vraag die daarom moet worden gesteld is of die toestemming mondeling is verleend, of dat [gedaagde] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat [verkoper] die toestemming heeft gegeven. Dat daarvan sprake is, mag niet te snel worden aangenomen. Als er sprake is van onderverhuur, heeft dit immers aanzienlijke consequenties voor de rechtspositie van de verhuurder. 4.29. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat [verkoper] “het goed vond” dat hij met twee personen het gehuurde bewoonde. [gedaagde] zou dit hebben afgeleid uit het feit dat [verkoper] hem erop had aangesproken toen hij vorige zomer familie op bezoek had en er meer mensen in zijn woning verbleven. Toen zou [gedaagde] hebben gezegd dat zijn familie slechts op bezoek was, maar dat hij er alleen met zijn broer woonde, dus met twee personen. [verkoper] zou dat goed hebben gevonden. De kantonrechter is van oordeel, dat – als dit feitenrelaas al vast zou komen te staan – hieruit niet kan worden afgeleid dat [verkoper] toestemming heeft gegeven dat [gedaagde] een gedeelte van het gehuurde onderverhuurde aan zijn broer. Niet gesteld of gebleken is bijvoorbeeld dat [gedaagde] aan [verkoper] heeft verteld dat hij van zijn broer huurpenningen ontving. 4.30. Het moet er dan ook voor gehouden worden dat er sprake is van onderverhuur, zonder dat daarvoor toestemming is verleend. Daarmee staat vast dat [gedaagde] artikel 1.3 van de Algemene Bepalingen heeft overtreden. (…)” 2.8. [huurder 1] heeft hoger beroep ingesteld tegen voormeld vonnis. 2.9. [gedaagde] heeft de woning op 17 april 2026 verlaten en zich uitgeschreven op het adres van het door [huurder 1] gehuurde. 3 Het geschil 3.1. [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] om de woning te ontruimen en te verlaten en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom, alsmede betaling van de proceskosten. 3.2. [gedaagde] voert verweer. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling Bevoegdheid 4.1. Nu [eiser] in België woont en [gedaagde] in Nederland, heeft deze zaak een internationaal karakter. De regels van het internationale bevoegdheidsrecht zijn van openbare orde. Dit betekent dat de kantonrechter, ook als partijen dit niet ter discussie stellen, moet beoordelen of de Nederlandse rechter bevoegd is kennis te nemen van deze zaak. De kantonrechter heeft aan de hand van de toepasselijke verordeningen en wetsartikelen vastgesteld dat hij bevoegd is om over deze zaak te oordelen en dat het Nederlandse recht van toepassing is. Juridische kwalificatie positie [gedaagde] 4.2. [gedaagde] is primair van mening dat hij medehuurder is. Hij is als familielid bij zijn broer gaan inwonen. [verkoper] was hiervan op de hoogte, vond dit goed en vond het niet nodig om een nieuwe huurovereenkomst op te maken. 4.3. Subsidiair is [gedaagde] van mening dat hij medebewoner is. Het staat [huurder 1] vrij om aan zijn broer toestemming te geven om bij hem in te wonen en gezamenlijk duurzaam een huishouden te voeren. Volgens [gedaagde] is er geen sprake van onderverhuur. 4.4. Meer subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat [eiser] geen belang meer heeft bij zijn vordering tot ontruiming. Daartoe voert [gedaagde] aan dat hij de woning inmiddels vrijwillig heeft verlaten. 4.5. De kantonrechter oordeelt dat het primaire verweer van [gedaagde] geen stand kan houden. [huurder 1] is de contractuele huurder van de woning. De rechtsvoorganger van [eiser] heeft immers alleen met hem en niet (ook) met [gedaagde] de huurovereenkomst gesloten. Dat [gedaagde] in de woning woonde en kennelijk huur betaald heeft (hier worden wisselende standpunten over ingenomen, waarop hierna nog zal worden ingegaan), maakt [gedaagde] geen medehuurder. Dat [verkoper] wist dat [gedaagde] bij zijn broer woonde impliceert niet dat [verkoper] ermee instemde dat [gedaagde] als medehuurder zou kunnen worden aangemerkt. In de wet is dwingendrechtelijk voorgeschreven dat op gezamenlijk verzoek van de huurder en de persoon met wie de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert de verhuurder om toestemming gevraagd moet worden om ermee in te stemmen dat die persoon medehuurder is. Als de verhuurder binnen drie maanden geen toestemming geeft, kunnen de huurder en de beoogd medehuurder een daartoe strekkende vordering bij de kantonrechter indienen. Nergens blijkt uit dat aan dit vereiste is voldaan. [gedaagde] is dus geen medehuurder van de woning. 4.6. Van medebewoning, het subsidiaire verweer van [gedaagde] , is evenmin sprake. [gedaagde] heeft de door [huurder 1] gehuurde woning met ingang van 17 april 2026 verlaten en zich op het adres van het door [huurder 1] gehuurde uitgeschreven in de gemeentelijke basisregistratie personen. Daarmee is in ieder geval vanaf 17 april 2026 geen sprake meer van medebewoning. 4.7. Evenmin is met de betwisting door [eiser] komen vast te staan dat er (vóór 17 april 2026) sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [huurder 1] en [gedaagde] . Bij de beoordeling of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd, zoals het feitelijk gebruik van de woning door de huurder en de medebewoner en de omstandigheid dat zij al dan niet (1) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huisvesting en/of de kosten van levensonderhoud, (2) gezamenlijk (of op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (3) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (4) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (5) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt verder dat op [gedaagde] een verzwaarde stelplicht rust. 4.8. [gedaagde] heeft niet aan de verzwaarde stelplicht voldaan. [gedaagde] heeft in dit kader aangevoerd dat hij samen met zijn broer een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, de kosten deelt, er een vaste verdeling aan huishoudelijk taken is en er een sociaal leven is tussen beiden en met lotgenoten. Een dergelijke algemene niet verder onderbouwde stelling is, gezien de betwisting van [eiser] en de op [gedaagde] rustende verzwaarde stelplicht onvoldoende. Daarbij komt dat [gedaagde] ten aanzien van de kosten wisselende verklaringen heeft afgelegd. Zijn gemachtigde heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling gesteld dat de kosten samen worden gedeeld, terwijl [gedaagde] zelf bij gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft gesteld dat zijn broer [huurder 1] alles betaalt (rekeningen, boodschappen), zodat hij zoveel mogelijk kan sparen (voor gezamenlijke vakantie en het recent samen kopen van een auto). Verder heeft [gedaagde] twee bankafschriften overgelegd waaruit blijkt dat [gedaagde] € 25 respectievelijk € 50,00 heeft overgemaakt aan [huurder 1] . Zonder nader toelichting, die ontbreekt, is niet duidelijk geworden waar die betalingen betrekking op hebben en hoe die betalingen kunnen aantonen dat sprake was van een gemeenschappelijk huishouden met [huurder 1] . Bovendien dateren deze transacties van 11 en 18 juni 2026 en woonde [gedaagde] toen niet meer bij [huurder 1] . Ook wat betreft het gezamenlijk deelnemen aan sociale activiteiten is onvoldoende (concreet) gesteld. Gelet op het bovenstaande heeft [gedaagde] niet voldaan aan de op hem rustende verzwaarde stelplicht voor wat betreft de gemeenschappelijke huishouding. Er wordt dan niet toegekomen aan bewijslevering hieromtrent. Verder heeft [gedaagde] niets gesteld over het duurzame karakter van het samenwonen met [huurder 1] . 4.9. Anders dan [gedaagde] meent, heeft [eiser] wel degelijk nog belang bij zijn vordering. [gedaagde] kan immers nog altijd terugkeren naar de woning, omdat zijn broer daar woonachtig is. Het meer subsidiaire verweer van [gedaagde] slaagt aldus evenmin. 4.10. Hetgeen hiervoor is overwogen leidt tot de conclusie dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. 4.11. Voor toewijzing van de in het kader van de ontruiming gevorderde dwangsom is geen aanleiding, omdat [eiser] de ontruiming middels de grosse van dit vonnis kan bewerkstelligen. De gevorderde dwangsom zal daarom bij gebrek aan belang worden afgewezen. 4.12. [gedaagde] wordt (grotendeels) in het ongelijk gesteld en wordt daarom verwezen in de proceskosten (inclusief nakosten). De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 153,02 - griffierecht € 93,00 - salaris gemachtigde € 434,00 (2 punten × € 217,00) - nakosten € 108,50 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 788,52 5 De beslissing De kantonrechter 5.1. veroordeelt [gedaagde] de onroerende zaak aan [adres] binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, te ontruimen en te verlaten en ontruimd te houden en de sleutels af te geven aan [eiser] , 5.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 788,52, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. Quaedackers en in het openbaar uitgesproken op 2 september 2026. Productie 1 dagvaarding Productie 2 dagvaarding Productie 3 dagvaarding Productie 4 dagvaarding Productie 8 akte en productie 1 conclusie van antwoord ECLI:NL:GHAMS:2024:618 Zie artikel 7:269 lid 1 BW Productie 4 akte inbreng productie van [gedaagde] Aanvullende productie 4 van de zijde van [gedaagde]