Rechtbank Amsterdam, 23-02-2026 (12047289)

RECHTBANK AMSTERDAM Civiel recht Kantonrechter Zaaknummer: 12047289 \ KK EXPL 26-13 Vonnis in kort geding van 23 februari 2026 in de zaak van [opposant] , wonende te [woonplaats 1] , opposant, hierna te noemen: [opposant] , gemachtigde: mr. M.I. L'Ghdas, tegen [geopposseerde] , wondende te [woonplaats 2] (Verenigd Koninkrijk), geopposseerde, hierna te noemen: [geopposseerde] , gemachtigde: mr. S.K. Tuithof. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 12 november 2025, met producties, - het verstekvonnis in kort geding van 15 december 2025, - de verzetdagvaarding van 12 januari 2026, met producties, - de producties 9 tot en met 16 van de zijde van [geopposseerde] . 1.2. De mondelinge behandeling heeft op 9 februari 2026 plaatsgevonden. [opposant] en zijn gemachtigde waren aanwezig. [geopposseerde] was eveneens aanwezig, met zijn partner [naam] en zijn gemachtigde. Ook was de deurwaarder Van Vleuten aanwezig. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. Mrs. L’Ghdas en Tuithof hebben spreekaantekeningen overgelegd die in het dossier zijn gevoegd. Van de mondelinge behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt die eveneens in het dossier zijn gevoegd. 1.3. Ten slotte is vonnis bepaald 2 De feiten 2.1. Op 31 mei 2024 hebben [geopposseerde] als verhuurder en [opposant] als huurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woonruimte aan de [adres] (hierna: de woning). Het betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd waarbij de huur op 1 juni 2024 is ingegaan en duurt tot 31 mei 2027. 2.2. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In artikel 16 van de algemene voorwaarden staat, kort samengevat, dat alle mededelingen van verhuurder aan huurder in verband met de uitvoering van de huurovereenkomst worden gericht aan het adres van het gehuurde. Verder staat in dit artikel dat huurder zich verplicht verhuurder in te lichten als hij niet meer in het gehuurde woonachtig is (lid 2) en dat als hij zonder opgave van zijn nieuwe adres het gehuurde verlaat, het adres van het gehuurde als woonplaats van huurder zal worden aangemerkt (lid 3). 2.3. Bij brief van 30 september 2025 heeft de [gemeente] (hierna: de gemeente) [geopposseerde] geïnformeerd dat de woning voor prostitutiewerkzaamheden zou worden gebruikt. 2.4. Op 14 oktober 2025 is de politie de woning binnengetreden. Op dezelfde dag is [opposant] door de politie aangehouden. Sindsdien zit hij gedetineerd in [plaats] . 2.5. Bij brief van 10 november 2025 heeft de gemeente [geopposseerde] meegedeeld dat zij voornemens zijn om een last onder bestuursdwang op te leggen vanwege de prostitutiewerkzaamheden die vanuit de woning zouden worden verricht. 2.6. Bij dagvaarding in kort geding van 12 november 2025 heeft [geopposseerde] onder andere de ontruiming van de woning gevorderd en betaling van een huurachterstand van € 595,-. Deze dagvaarding is betekend op het adres van de woning. In die procedure is [opposant] niet verschenen. Bij verstekvonnis in kort geding van 15 december 2025 (hierna: het verstekvonnis) zijn de vorderingen van [geopposseerde] toegewezen. 2.7. De woning is op 5 januari 2026 ontruimd. 3 Het geschil 3.1. [opposant] vordert in de verzetprocedure, samengevat, dat de kantonrechter, uitvoerbaar bij voorraad, het verstekvonnis vernietigt en de vorderingen van [geopposseerde] alsnog afwijst, met veroordeling van [geopposseerde] in de proceskosten 3.2. [opposant] legt, kort weergegeven, aan de vordering ten grondslag dat de dagvaarding in de verstekprocedure nietig is, omdat die niet rechtsgeldig zou zijn betekend. Volgens [opposant] wist [geopposseerde] , of behoorde hij te weten, dat [opposant] op het moment van dagvaarden gedetineerd was. Door de dagvaarding op het adres van de woning te betekenen, is die betekening niet geschikt geweest om [opposant] daadwerkelijk te bereiken. Hierdoor is hem de mogelijkheid ontnomen zich te verweren en dit is in strijd met artikel 6 EVRM. Verder betwist [opposant] dat in de woning prostitutiewerkzaamheden plaatsvonden en de hoogte van de huurachterstand. 3.3. [geopposseerde] stelt, kort weergegeven, dat hij er niet van op de hoogte was dat [opposant] ten tijde van het dagvaarden gedetineerd zat. Evenmin kon hij hiervan op de hoogte zijn. Volgens [geopposseerde] heeft hij op goede gronden de dagvaarding op grond van artikel 16 van de algemene voorwaarden op het adres van de woning betekend. Verder stelt [geopposseerde] zich op het standpunt dat uit de brieven van de [gemeente] en het verslag van binnentreden van de politie voldoende kan worden afgeleid dat in de woning prostitutiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Daarmee heeft [opposant] gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en deze tekortkoming is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure rechtvaardigt. Tot slot is er een huurachterstand doordat [opposant] de huurverhogingen niet heeft betaald, aldus steeds [geopposseerde] 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. 4 De beoordeling 4.1. Vooropgesteld wordt dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet volgens vaste jurisprudentie grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde. Ambtshalve toetsing 4.2. De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat, is gesloten met consumenten. [geopposseerde] wordt als handelaar aangemerkt, aangezien hij de woning meermalen heeft verhuurd. Ter zitting heeft hij immers te kennen gegeven dat hij voor de huurovereenkomst met [opposant] de woning aan een ander heeft verhuurd. Dit betekent dat de kantonrechter de huurovereenkomst ambtshalve moet toetsen aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht, met name aan Richtlijn 93/13 EG (de Richtlijn oneerlijke bedingen). 4.3. Op grond van de arresten van het Europese Hof van Justitie van 27 januari 2021, C-229/19, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia) en 8 december 2022, C-625/21, ECLI:EU:C:2022:971 (Gupfinger) moet de kantonrechter, ook als eisende partij zich in de procedure niet beroept op een bepaald beding in de overeenkomst, maar op de wet, ambtshalve onderzoeken of het beding in de voorwaarden waarop zij zich had kunnen beroepen niet oneerlijk is in de zin van de richtlijn. Indien een beding als oneerlijk wordt aangemerkt, kan ingevolge deze arresten geen aanspraak meer worden gemaakt op de wettelijke regeling die zonder dat beding van toepassing zou zijn geweest en moet de vordering op dit punt worden afgewezen. 4.4. Het huurprijsbeding en het servicekostenbeding zijn transparant en zijn op grond van artikel 4 lid 2 van de Richtlijn uitgesloten van verdere toetsing op oneerlijkheid. 4.5. Artikel 5 van de huurovereenkomst ziet op de wijziging van de huurprijs. Dit artikel is getoetst en wordt niet oneerlijk bevonden. 4.6. Artikel13.3 (rentebeding) van de algemene voorwaarden wordt echter wel oneerlijk bevonden. In artikel 13.3. is immers bepaald dat de verhuurder bij een te late betaling 1,5% rente per maand is verschuldigd. Jaarlijks komt dit neer op een rente van 18%. Dit rentepercentage is aanzienlijk hoger dan de ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst geldende wettelijke rente. Dit betekent dat een onevenredig hoge schadevergoeding kan worden gevraagd. Het beding is daarmee oneerlijk, zodat het buiten toepassing wordt gelaten. Het gevolg hiervan is dat [geopposseerde] daar geen beroep meer op kan doen en evenmin aanspraak kan maken op de wettelijke rente. Betekening van de dagvaarding 4.7. De volgende vraag die in deze procedure moet worden beantwoord is of de dagvaarding in de verstekprocedure rechtsgeldig is betekend. De kantonrechter is van oordeel dat dit het geval is en overweegt daartoe het volgende. 4.8. In artikel 16 van de algemene voorwaarden hebben partijen een domiciliekeuze gemaakt voor het adres van de woning. Dit betekent dat partijen hebben afgesproken dat alle mededelingen betreffende de uitvoering van de huurovereenkomst van verhuurder aan huurder zullen worden gedaan op het adres van de woning. Hieronder valt ook het betekenen van de dagvaarding waarin ontruiming van de woning wordt gevorderd. 4.9. De kantonrechter is – anders dan [opposant] stelt – voorshands van oordeel dat [geopposseerde] niet artikel 6 EVRM heeft geschonden door [opposant] op het adres van de woning te dagvaarden en niet op zijn detentieadres. [opposant] heeft weliswaar aangetoond dat hij ten tijde van het uitbrengen van de dagvaarding gedetineerd zat, maar hij heeft onvoldoende onderbouwd waaruit zou moeten volgen dat [geopposseerde] dan wel de deurwaarder dit ook wisten dan wel hadden moeten weten. De enkele omstandigheden dat de woning door de politie is binnengetreden en dat een artikel in het Algemeen Dagblad stond over een [stedeling] die is aangehouden, is daarvoor onvoldoende. Hoewel hieruit kan worden afgeleid dat er mogelijk strafbare feiten zouden zijn gepleegd, staat hiermee niet zonder meer vast dat [opposant] degene was die is aangehouden noch dat hij op moment van dagvaarden (nog) in detentie zou verblijven. Verder heeft de deurwaarder ter zitting genoegzaam toegelicht dat hij enkel inzage heeft in de Basisregistratie Persoonsgegevens, maar niet kan achterhalen of en waar een gedaagde gedetineerd zit. De kantonrechter ziet – anders dan [opposant] stelt – geen aanleiding aan deze verklaring van de deurwaarder te twijfelen. Verder weegt mee dat het gelet op artikel 16 van de algemene voorwaarden op de weg van [opposant] lag om [geopposseerde] op de hoogte te stellen dat hij in detentie zat en voor een periode niet in de woning woonachtig zou zijn. Dat hij dit niet heeft gedaan, komt voor zijn risico. Prostitutiewerkzaamheden 4.10. [geopposseerde] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat prostitutiewerkzaamheden in de woning werden verricht onder andere de brief van de gemeente overgelegd waarin zij aankondigt een last onder dwangsom op te leggen. In deze brief staat, kort samengevat, het volgende vermeld. De toezichthouder van de gemeente heeft gereageerd op een advertentie waarin een sekswerker verschillende seksuele diensten aanbiedt voor een geldbedrag en heeft toen een afspraak gemaakt. Het adres waar deze ontmoeting zou plaatsvinden betrof het adres van de woning. De politie heeft vervolgens in de woning twee schaars geklede dames aangetroffen. Ook is met omwonenden gepraat en zij verklaarden dat er gedurende zes à zeven maanden onbekende mensen in de woning zouden wonen en dat er veel aanloop zou zijn van onbekende mannen. Bij het openen van de deur herkende de verbalisant de sekswerker met wie de seksafspraak was gemaakt. De woning is vervolgens betreden en daarin zijn drie slaapkamers aangetroffen met elk een tweepersoonsbed. Ook werden in de kamers verschillende producten als oliën, condooms, babydoekjes, vaginale crèmes en vaseline gevonden als ook lingerie en seksspeeltjes. In één van de slaapkamers was een sum-up pinbetalingsautomaat. De drie vrouwen die de politie in de woning aantroffen, hebben tot slot allen verklaard in de woning te verblijven om sekswerk te verrichten. 4.11. Gelet op de inhoud van deze brief van de gemeente acht de kantonrechter het aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat in de woning prostitutiewerkzaamheden werden verricht. De ontmoeting voor seks tegen betaling was immers in de woning en de woning was op een manier ingericht alsof er prostitutiewerkzaamheden plaatsvonden. Op alle kamers lagen seksattributen en er is zelfs een pinautomaat aangetroffen. Verder weegt mee dat de politie de woning is binnengetreden om die te doorzoeken op grond van een strafrechtelijke verdenking. Ook hieruit volgt dat er voor de politie klaarblijkelijk voldoende aanwijzingen bestonden dat prostitutie in de woning plaatsvond. 4.12. [opposant] heeft hier vervolgens onvoldoende tegenover gesteld. Hij heeft weliswaar twee verklaringen van vrouwen die in de woning logeerden overgelegd, maar die acht de kantonrechter onvoldoende. Los van de omstandigheid dat gezien de verdenking van [opposant] van mensenhandel, deze vrouwen zich waarschijnlijk in een afhankelijke positie ten opzichte van [opposant] bevinden, blijkt uit de brief van de gemeente dat de vrouwen die in de woning zijn aangetroffen hebben verklaard wel sekswerk in de woning te verrichten. 4.13. [opposant] heeft door zijn woning beschikbaar te stellen voor illegale prostitutie niet alleen gehandeld in strijd met de huurovereenkomst, maar ook in strijd met de goede zeden en openbare orde. Deze tekortkoming van [opposant] is naar het oordeel van de kantonrechter zo ernstig dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden. Hierop vooruitlopend is de vordering tot ontruiming van [opposant] voor toewijzing vatbaar. 4.14. In het verstekvonnis zijn de gevorderde dwangsommen toegewezen. [opposant] heeft bezwaar gemaakt tegen deze dwangsommen en de kantonrechter volgt hem hierin. [geopposseerde] heeft immers met de toewijzing van de veroordeling tot ontruiming reeds een titel om zelf, via de weg van de reële executie, tot gedwongen ontruiming over te gaan. Gelet hierop dient [geopposseerde] te onderbouwen op grond waarvan een extra prikkel om tot ontruiming over te gaan in de vorm van een op te leggen dwangsom nodig is. Hiervoor heeft [geopposseerde] echter onvoldoende gesteld, althans het gestelde vormt onvoldoende aanleiding om een dwangsom toe te wijzen. De beslissing in het verstekvonnis met betrekking tot dit punt kan dan ook niet in stand blijven. Huurachterstand 4.15. [geopposseerde] heeft in de verstekprocedure betaling van een bedrag van € 595,- gevorderd. Volgens hem ziet dit bedrag op de huurverhoging die [opposant] niet heeft betaald. [opposant] heeft weliswaar deze huurverhoging betwist, maar pas ter zitting zich op het standpunt gesteld dat de aankondiging van de huurverhoging te laat zou zijn geweest. Het is te laat om dit standpunt pas op zitting naar voren te brengen, aangezien [geopposseerde] daardoor onvoldoende de gelegenheid heeft om daarop (met stukken) te reageren. Bovendien heeft [geopposseerde] ter zitting te kennen heeft gegeven eind mei 2025 de verhoging van de huur te hebben aangekondigd en volgt uit de huurovereenkomst dat de huur jaarlijks wordt verhoogd. In het licht van deze omstandigheden acht de kantonrechter het aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [opposant] gehouden is de huurverhoging te betalen. Deze vordering kan dan ook worden toegewezen. 4.16. De wettelijke rente over dit bedrag is echter, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.6. is overwogen, niet voor toewijzing vatbaar. De beslissing in het verstekvonnis met betrekking tot dit punt kan daarom niet in stand blijven. Proceskosten 4.17. [opposant] wordt in deze verzetprocedure grotendeels in het ongelijk gesteld. Hij moet daarom de proceskosten van [geopposseerde] betalen. Deze kosten worden begroot op € 577,- aan salaris gemachtigde en € 72,- aan nakosten plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing. 4.18. De beslissing in het verstekvonnis met betrekking tot de ontruimingskosten kan echter niet in stand blijven. Deze kosten zijn namelijk niet toewijsbaar. De proceskostenveroordeling houdt weliswaar een executoriale titel in ten aanzien van alle kosten, ook van verschotten zoals ontruimingskosten, maar kosten in verband met ontruiming ontstaan eerst na het vonnis en verschuldigdheid en omvang van deze kosten staan dan ook niet vast. 5 De beslissing De kantonrechter 5.1. verklaart het verzet gedeeltelijk ongegrond, 5.2. bekrachtigt het verstekvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam op 15 december 2025 gewezen tussen partijen wat de beslissingen onder 3.1., 3.6. en 3.7. betreft, 5.3. vernietigt het verstekvonnis van de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam op 15 december 2025 gewezen tussen partijen voor het overige, en opnieuw beslissend: 5.4. veroordeelt [opposant] om te betalen aan [geopposseerde] : € 595,- aan achterstallige huur tot en met 31 oktober 2025; € 3.069,- per maand vanaf 1 november 2025 tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, 5.5. veroordeelt [opposant] in de proceskosten van de verstekprocedure van € 821,28, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 5.6. veroordeelt [opposant] in de proceskosten van de verzetprocedure van € 649,-, te vermeerderen met de kosten van betekening, te betalen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, 5.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. H.D. Coumou en in het openbaar uitgesproken op 23 februari 2026. 598