Gerechtshof

Partijen hebben arrest gevraagd en het hof heeft daarvoor een datum bepaald.

Partijen hebben arrest gevraagd en het hof heeft daarvoor een datum bepaald.

De vereniging is een ‘gewone (boek

De vereniging had ook regels gesteld over het maximaal aantal chalets dat één persoon mocht bezitten. De rechtbank heeft de vordering van [appellanten1 t/m

Het hof is van oordeel dat de vereniging geen bevoegdheid heeft tot het opstellen van regels voor het privégebruik van de chalets door middel van wijziging van het huishoudelijk reglement. Daarom worden de vorderingen van [appellanten1 t/m

Het hof zal die beslissingen hierna toelichten, nadat eerst de relevante feiten zijn geschetst.

Résidence Belmonde, gelegen aan de [adres] in [woonplaats1] is een recreatiepark van 165 kavels met daarop 155 chalets (verder: het park). De chalets zijn in volle eigendom bij de eigenaren. De wegen, de visvijver, het zwembad, de tennisbaan, het hoofdgebouw, de poorten, de slagboominstallatie, de parkeerplaats en de groenvoorziening zijn in mandelige eigendom van alle eigenaren tezamen. Het beheer van de mandelige zaken (verder aan te duiden als: de infrastructuur) is opgedragen aan de vereniging, die is opgericht in 1996.

Tenminste 15 van de chalets worden permanent bewoond. 4.3 [appellant1] en [appellante2] zijn eigenaar van twee chalets, waarvan zij er één zelf (permanent) bewonen en het andere verhuren. Zij hadden ook een derde chalet in eigendom dat zij ook verhuurden. Dit chalet hebben zij inmiddels verkocht. Zij beschikken in het door hen bewoonde chalet over een houtkachel. 4.4 [appellant3] is eigenaar van een chalet waar hij permanent met zijn gezin woont, als hij niet op zijn binnenvaartschip vaart. [appellant3] heeft een scheepvaartbedrijf genaamd ‘ [naam1] ’ waarvan zijn chalet het inschrijvingsadres bij de kamer van koophandel is. 4.5 [appellant4] en [appellante5] zijn ook eigenaar van een chalet waar zij aanvankelijk permanent woonden, maar dat zij na hun verhuizing naar Frankrijk ook wel verhuren en waar zij een deel van de tijd zelf verblijven. Het chalet van [appellant4] en [appellante5] heeft een houtkachel.

Alle eigenaren van de chalets zijn lid van de vereniging. Dit lidmaatschap is met kettingenbedingen in de akten van levering verplicht gesteld.

De vereniging heeft een huishoudelijk reglement. In dat reglement is een aantal bepalingen opgenomen dat betrekking heeft op de wijze van bewoning van de privékavels van de leden. De algemene ledenvergadering van de vereniging (hierna: de alv) heeft op 4 juni 2022 besloten de volgende bepaling in het huishoudelijk reglement op te nemen: “Op dit park is het niet toegestaan handel te drijven of een bedrijf in te schrijven bij de Kamer van Koophandel, verkoopaffiches of reclame uitingen aan te plakken. Onder handel drijven wordt onder meer verstaan het vestigen van een bedrijf op het park en het aanbieden van diensten.”

Op 4 juni 2022 heeft de alv van de vereniging ook besloten tot een stookverbod op alle op hout gestookte kachels, zoals pelletkachels, houtkachels, open haarden en allesbranders. Daarbij is een overgangstermijn in acht genomen tot 5 november 2022 om de eigenaren de mogelijkheid te geven de voorraad brandstof op te maken. In de vorige versie van het huishoudelijk reglement was al een verbod voor het plaatsen van nieuwe pelletkachels opgenomen.

Verder zijn in het huishoudelijk reglement onder meer de volgende bepalingen opgenomen: Er is 1 huisdier per chalet toegestaan; Het zwembad is toegankelijk voor de leden (met hun familie) en voor huurders, mits deze aangemeld zijn bij het bestuur middels de gebruikersverklaring; Maximaal 4 personen per chalet toegestaan (…); Eén eigenaar mag niet meer dan twee chalets in zijn/haar bezit hebben; Het bestuur heeft het recht om na één of twee waarschuwing(en), al naar gelang de ernst van de overtreding, de slagboom- en/of zwembadpas voor een week te blokkeren van het betreffende chalet. Mocht het daarna weer gebeuren dan wordt de pas langer geblokkeerd.(…);

In oktober 2022 heeft het bestuur van de vereniging de toegangspas van een van de chalets van [appellant1] enige tijd geblokkeerd omdat zijn huurder geen verklaring had ingevuld en heeft het bestuur gedreigd om de toegangspas van hun andere chalets te blokkeren omdat een andere huurder – een Poolse zzp’er - zijn onderneming had ingeschreven op het adres van het chalet.

Bij brief van 13 oktober 2022 aan het bestuur van de vereniging heeft de advocaat van [appellant1] en [appellante2] het bestuur gesommeerd af te zien van het blokkeren van de toegangspas en aangekondigd dat hij een procedure tegen de vereniging zal starten om verschillende door het bestuur genomen besluiten aan te vechten.

Het bestuur van de vereniging heeft op 17 oktober 2022 geantwoord hangende de procedure niet tot blokkering over te gaan en ook geen statutaire boeten (zie hierna onder 5.1 bij artikel 18) te incasseren, maar deze wel op te leggen. 4.14 [appellanten4 en

In de statuten van de vereniging (versie 2016) staan onder meer de volgende bepalingen: DOEL Artikel 2

(…)

(…)

De akte van mandeligheid van 1 mei 1997 luidt, voor zover van belang, als volgt (…) Beheer F

Deze nadere regels dienen voor elke deelgenoot gelijkelijk te gelden. Aan een deelgenoot kan niet bij besluit tijdelijk of blijvend zijn gebruiksrecht worden ontzegd, tenzij een deelgenoot gedurende een periode van tenminste één jaar nalatig is in de nakoming van één of meer verplichtingen uit hoofde van de onderhavige akte (…)

De beslissingen van de rechtbank Zaak 1 6.1 [appellanten1 t/m

De rechtbank heeft uitsluitend de vordering die ziet op het maximaal aantal chalets per persoon nietig verklaard. Voor de overige bepalingen heeft de rechtbank geoordeeld dat de vereniging bevoegd was om deze bepalingen in het huishoudelijk reglement op te nemen. De rechtbank heeft de proceskosten gecompenseerd. Zaak 2 6.3 [appellanten4 en

De beoordeling in hoger beroep De vorderingen in hoger beroep 7.1 [appellanten1 t/m

BW) en hebben aangevoerd dat de vereniging niet het recht heeft de door hen aangevochten beperkingen aan hun eigendomsrecht op te leggen.

Het hof merkt nog op dat het bestuur van de vereniging bestaat uit vrijwilligers die een lastige taak hebben om de vaak uiteenlopende belangen van de eigenaren van de chalets af te wegen en het verblijf op het park in goede banen te leiden. Het bestuur heeft daarbij wel de plicht om te waken tegen lichtvaardige oproepen van leden om aan andere leden verplichtingen op te leggen die henzelf (op dit moment) niet raken. De bevoegdheid van de vereniging om sancties op te leggen aan haar leden

De vereniging kan de toegang tot de parkinfrastructuur van de leden beperken, maar is daarbij gehouden aan de regeling zoals die is opgenomen in artikel H lid 4 van de akte van mandeligheid. Dat betekent dat alleen voor overtredingen van de bepalingen uit die akte die tenminste één jaar hebben geduurd, de vereniging als driekwart van de deelgenoten vertegenwoordigd is met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen aan een lid de toegang tot de infrastructuur geheel of gedeeltelijk kan ontzeggen. Het hof gaat niet mee in de redenering van de vereniging dat uit artikel F2 van die akte zou volgen dat de vereniging bevoegd is om nadere regels te stellen waarvan de naleving ook met al dan niet gedeeltelijke ontzegging van het gebruik van de infrastructuur zou kunnen worden afgedwongen. Dit betekent dat de bepaling in het huishoudelijk reglement dat het bestuur bevoegd is om de toegangspassen van de leden te blokkeren nietig is wegens strijd met de statuten en artikel 5: lid

BW.

Artikel 18 van de statuten geeft het bestuur van de vereniging de bevoegdheid om een boete op te leggen als een lid, nadat eerst een waarschuwing is gegeven, zich niet houdt aan de verplichtingen uit de statuten. De statuten bevatten geen bepaling dat ook een boete kan worden opgelegd voor een verplichting die niet in de statuten is opgenomen en die alleen in het huishoudelijk reglement is opgenomen. Dit betekent dat ook de bepaling in het huishoudelijk regelement dat het bestuur een boete kan opleggen voor overtreding van het reglement nietig is, voor zover de overtreden bepaling in het huishoudelijk reglement iets anders inhoudt dan een rechtstreekse uitwerking van een van de statutaire verplichtingen. Het inschrijvingsverbod

De vereniging heeft aangegeven dat dit verbod is ingegeven omdat zij wil kunnen optreden tegen bedrijfsmatig gebruik van de chalets en dat zij het lastig vond om dit verbod concreet te omschrijven en daarom voor een zo algemeen mogelijk verwoord verbod heeft gekozen.

Het hof merkt op dat de vereniging wel de bevoegdheid heeft om op te treden tegen gebruik van de kavels dat niet volgens de bestemming is (artikel 4 lid 1 van de statuten), zodat de vereniging kan optreden tegen de door de vereniging genoemde voorbeelden van een eigenaar die in zijn chalet een autobedrijf uitoefent of die in het chalet de prostitutie laat bedrijven. Ook kan de vereniging bezoekers van een dergelijk bedrijf de toegang tot de infrastructuur weigeren.

De statuten bieden echter geen grondslag voor het verbod om een onderneming in te schrijven bij de kamer van koophandel met als adres een chalet op het park, voor zover dat niet meer inhoudt dan dat het chalet het postadres is van een onderneming. Het ontvangen van post is geen gebruik van het chalet dat in strijd is met de bestemming. Dat inschrijvingsverbod is dan ook nietig. Het maximaal aantal huisdieren per chalet

De vereniging heeft ter zitting bij het hof verklaard dat het verbod om meer dan één huisdier per chalet te hebben is ingegeven door de wens om op te treden tegen overlastgevende huisdieren.

Het hof stelt vast dat de statuten geen grondslag bieden voor dit verbod. Het valt ook niet in te zien waarom een aquarium met meer dan één vis meer overlast oplevert dan het houden van één vechthond. Het hof merkt op dat de vereniging wel bevoegd is om beperkingen te stellen aan huisdieren die zich op die infrastructuur bevinden, zodat een verbod om meer dan één hond op het park uit te laten, of om katten op het hele park vrij te laten rondlopen wel in het huishoudelijk reglement zou kunnen worden opgenomen. Voor het verbod zoals dat is geformuleerd ontbreekt echter een deugdelijke statutaire grondslag, zodat ook dit nietig is. Het maximumaantal personen dat in een chalet mag verblijven

Volgens de vereniging is het verbod om met meer dan vier personen in een chalet te verblijven ingegeven door de wens om verhuur van chalets aan grotere aantallen buitenlandse werknemers per chalet tegen te gaan. Volgens de vereniging is het maximum op vier mensen bepaald omdat de chalets over twee slaapkamers zouden beschikken, zodat daarin volgens de verenging maximaal vier mensen regulier kunnen verblijven. Hoewel dat er niet staat, ziet het verbod volgens de vereniging niet op het ontvangen van meer dan vier mensen in een chalet voor een verjaardagsfeestje of iets dergelijks. 7.10 [appellant1] en [appellante2] hebben – onbetwist – tijdens de zitting bij het hof verklaard dat zij hun chalet hebben uitgebouwd en over drie slaapkamers beschikken.

Ter zitting heeft de vereniging aangegeven dat een persoon wel een onbeperkt aantal kavels mag bezitten, maar niet meer dan twee chalets. De ratio van de bepaling is volgens de vereniging dat zij wil voorkomen dat één eigenaar buitensporig veel invloed kan verkrijgen binnen de vereniging.

Het hof merkt op dat dit doel zich niet goed lijkt te verhouden met het ingezette middel, omdat het stemrecht in de vereniging is verbonden aan het eigenaarschap van een kavel en niet aan dat van een chalet. Wat daar verder ook van zij, de statuten bieden geen grondslag voor de beperking van de vereniging om aan de eigenaar van een kavel te verbieden daarop een chalet te plaatsen als deze al twee chalets in bezit heeft. De rechtbank heeft deze bepaling terecht nietig bevonden. De verplichting om een gebruikersverklaring in te vullen

In het huishoudelijk regelement is opgenomen dat de huurder minstens één dag voor de ingang van het verblijf een verklaring moet invullen, met daarin opgenomen het chaletnummer, de naam van de hoofdhuurder, het aantal personen, het telefoonnummer, de aanwezigheid van hond of kat en de duur van het verblijf.

Het hof acht nog wel voorstelbaar dat de vereniging een rechtmatig belang heeft om over naam en telefoonnummer van de huurder te beschikken voor het geval van calamiteiten zoals brand. Ook mag de vereniging, in het kader van het beheer van de infrastructuur – en met name de toegang tot het zwembad – regels stellen over welke niet-leden van de vereniging daarvan gebruik mogen maken en mag zij niet-leden die niet aan die regels voldoen de toegang tot het zwembad weigeren.

De vereniging heeft echter niet de bevoegdheid om het niet-invullen van de gebruikersverklaring te sanctioneren met het blokkeren van de toegangspas van de eigenaar van het chalet – of zoals in geval van [appellant1] en [appellante2] , zelfs met het dreigen van het blokkeren van de toegangspas behorend bij een ander chalet dan dat verhuurd werd. Evenmin mag het bestuur als de huurder weigert om de verklaring in te vullen, aan de eigenaar van het chalet (de verhuurder) een boete opleggen, omdat het bestuur die mogelijkheid niet heeft. Immers de verplichting om een verhuurdersverklaring in te leveren is niet opgenomen in de statuten Het houtstookverbod

De vereniging heeft aangegeven dat dit verbod is opgenomen omdat een aantal bewoners van het park gevoelig is voor stoffen als fijnstof die vrijkomen bij het stoken van hout. 7.19 [appellanten4 en

Het hof stelt vast dat de statuten geen bepaling kennen die ziet op kachels in privéchalets of het stoken van hout. Artikel 4 lid 4 van de statuten verbiedt de leden van de vereniging wel om onredelijke geluidshinder voort te brengen, maar een vergelijkbare bepaling over een verbod tot het toebrengen van geur- of rookhinder ontbreekt.

De vereniging heeft zich nog beroepen op de algemene regels van het burenrecht. Uit die regels volgt echter niet de mogelijkheid van de ene buur om de andere buur buiten de rechter om preventieve gebruiksverboden op te leggen.

Als een eigenaar van een chalet door zijn stookgedrag onrechtmatige hinder toebrengt aan gebruikers van de infrastructuur dan kan de vereniging als beheerder van de mandelige zaken daartoe in rechte optreden op grond van artikel 5:37 BW. Zij kan echter niet een preventief stookverbod opleggen voor de privéchalets en dat sanctioneren met een boete of een toegangsverbod. De vereniging is daartoe niet bevoegd. Het besluit om dit verbod in het huishoudelijk reglement op te nemen is nietig. Het hof hoeft verder niet in te gaan op de argumenten van de vereniging waarom het stoken van hout in zijn algemeenheid onwenselijk is en de mogelijkheden van gemeenten om op hun grondgebied een – al dan niet beperkt – stookverbod in te voeren en de Europese regels in het kader van de Ecodesign-verordening die het gebruik van bepaalde soorten van houtkachels verbiedt. Die verordening geeft de vereniging niet de bevoegdheid om een algemeen houtstookverbod voor de chalets uit te vaardigen. De totstandkoming van de besluiten 7.23 [appellanten4 en

Aangezien het hof hiervoor al heeft geoordeeld dat de aangevochten besluiten nietig zijn gelet op de inhoud van die besluiten, kan het hof voorbijgaan aan de beoordeling van de vraag of de besluiten daarnaast ook vernietigbaar zijn gelet op de wijze van totstandkoming.

Het hof merkt nog op dat de akte van mandeligheid een regeling kent met het wegen van de stemmen en een quorumeis van het aantal deelgenoten (artikel H2 en 3) terwijl de statuten een iets andere regeling kennen waarbij ieder kavel tenminste één stem heeft (artikel 11 lid 3). Het aantal stemmen dat een lid mag uitbrengen is weer gerelateerd aan de weging die voortvloeit uit de akte van mandeligheid. Dit leidt tot een op het eerste gezicht lastig te doorgronden uitleg die het bestuur heeft gegeven aan het aantal stemmen dat op een vergadering is c.q. kan worden uitgebracht, waarbij de splitsing van een kavel ertoe kan leiden dat alle andere kavelbezitters meer stemmen mogen uitbrengen, zij het wel in proportie met de akte van mandeligheid. Die uitleg lijkt echter wel in overeenstemming met artikel 11 lid 3 van de statuten en is het gevolg van de statutaire regeling (ongelukkigerwijs afwijkend van de akte van mandeligheid) waarbij elke kavelbezitter tenminste één stem heeft. De conclusie

Zowel het beroep van [appellanten4 en

Het hof zal de in zaak 1 daarnaast separaat gevraagde nietigverklaring van het vragen om een gebruikersverklaring afwijzen. De vereniging mag om een verklaring vragen, maar dat niet afdwingen met een toegangsverbod of een boete voor de eigenaar. Ook mag de vereniging toegangseisen stellen aan niet-leden die gebruik willen maken van het zwembad.

Het incidentele beroep van de vereniging in zaak 1 slaagt niet.

Het hof zal de vereniging in de kosten van beide procedures veroordelen, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep. Het hof zal enigszins rekening houden met de draagkracht van de vereniging en de voor de gezamenlijke mondelinge behandeling bij het hof 1 punt rekenen, te verdelen over beide zaken. Het hof merkt in dit verband op dat de beide zaken nauw met elkaar samenhangen en dat [appellanten4 en

De beslissingen Het hof: Zaak 1 8.1 bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Zwolle, van 19 juli 2023 voor zover het de beslissing onder 6.2 betreft, vernietigt dat vonnis voor het overige voor zover het in de hoofdzaak is gewezen en beslist, in zoverre opnieuw rechtdoende, als volgt: 8.2 verklaart nietig de besluiten van de vereniging, opgenomen in het huishoudelijk regelement strekkende tot 8.2.1 het verbod op het stoken van een houtkachel in de privéchalets; 8.2.2 het verbod tot het inschrijven van een onderneming bij de kamer van koophandel op een adres in het park; 8.2.3 het verbod tot het houden van meer dan één huisdier in een privéchalet; 8.2.4 het verbod om met meer dan vier personen in één privéchalet te verblijven; 8.2.5 de mogelijkheid van het bestuur van de vereniging om een boete op te leggen voor overtreding van een bepaling in het huishoudelijk reglement die die niet is opgenomen in of rechtstreeks voortvloeit uit de statuten; 8.2.6 de mogelijkheid van het bestuur van de vereniging om leden de toegang tot de infrastructuur van het park (gedeeltelijk) te ontzeggen in afwijking van de regeling opgenomen in de akte van mandeligheid. 8.3 veroordeelt de vereniging tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten1 t/m

(zaak 1)] (0,5 procespunt x appeltarief II) aan salaris in incidenteel appel 8.4 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 8.5 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 8.6 wijst af wat verder is gevorderd. Zaak 2 8.7 vernietigt het vonnis van de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, van 22 maart 2023 en beslist als volgt 8.8 verklaart nietig het besluit van de vereniging om in het huishoudelijk reglement op te nemen het verbod tot het stoken van een houtkachel in de privéchalets. 8.9 veroordeelt de vereniging tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten4 en

(zaak 2)] (1,5 procespunten x appeltarief II); 8.10 bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 8.11 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af wat verder is gevorderd Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, H. de Hek en M.A.L.M. Willems, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 14 januari

Zie in dat verband de conclusie van AG Rank-Berenschot, ECLI:NL:PHR:2021:816 onder 2.2.